Юридические услуги для бизнеса
Особенностью альтернативных сделок является то, что вносит деньги покупатель «первой» квартиры, а получает их продавец «последней» в цепочке квартиры. Продавцы квартир, являющихся звеньями этой цепи, также закладывают деньги (доплачиваемую разницу) в депозитарную ячейку на имя продавца последней квартиры.
Очевидно, что в такой сложной цепочке сделок каждый из ее участников желает получить юридические гарантии исполнения своих интересов в сделке. Однако, не смотря на явную взаимосвязь альтернативных сделок, оформляются они отдельными договорами. При этом очевидно, что заключаться и исполняться такие договоры должны одновременно, и незаключение одного из договоров купли - продажи должно приводить к незаключению всей цепочки сделок.
Именно раздельное оформление договорами альтернативных сделок представляет, по нашему мнению, весьма серьезный риск для всех участников сделок.
Когда договор является заключенным
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть каждый договор купли-продажи квартиры в цепочке оформляется отдельным документом.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В случае, если договор подлежит государственной регистрации, договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) В п. 2 ст. 558 ГК РФ закреплено, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть до государственной регистрации договора ни одно из его положений не действует, его как бы не существует, он не заключен.
При проведении альтернативной сделки в каждый договор купли-продажи квартиры включается условие об одновременной государственной регистрации всех договоров. Путем включения данного условия в текст каждого договора риэлторы пытаются добиться того, чтобы в случае отсутствия регистрации какого-либо договора из цепочки, вся цепочка договоров осталась незаключенной. Однако будет ли такое условие работать?
Как было указано выше, ни одно из положений договора не будет действовать и не станет обязательным для сторон до момента государственной регистрации договора и условие об одновременной государственной регистрации не исключение.
В случае необоснованного уклонения от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры одной из сторон единственное, что возможно сделать, это потребовать в судебном порядке принятия решения о государственной регистрации договора. (п. 3 ст. 165 ГК РФ)
Каких-либо иных прав и обязанностей незарегистрированный договор не порождает. В связи с этим, остается открытым вопрос: будут ли действовать условия договора, регулирующие государственную регистрацию данного договора, до момента проведения государственной регистрации, если договор до регистрации считается незаключенным?
Отлагательные и отменительные условия
Договор может быть заключен под условием. Различают два вида таких условий: отлагательные и отменительные. (пп. 1, 2 ст. 157 ГК РФ)
При отлагательном условии правоотношения сторон возникают с момента его наступления (ненаступления). Для договора с отменительным условием характерно, что с момента заключения договора стороны состоят в правовой связи до наступления (ненаступления) установленного условия.
События и действия, относимые к условиям, должны обладать определенными признаками. Как правило, выделяют следующие признаки условий:
1. В момент совершения сделки ее участниками не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.
2. Такое обстоятельство должно быть возможным как юридически, так и по объективным естественным законам.
3. Установление условия должно быть произвольным. Поэтому не будет условием такое обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки.
4. Обстоятельство не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности.
В судебной практике нет единого мнения на счет того, могут ли рассматриваться в качестве условия действия участников сделки.
Некоторые суды придерживаются позиции, в соответствии с которой условие не должно зависеть от воли сторон.
«Из содержания названной статьи (ст. 157 ГК РФ) следует, что существуют определенные требования к «условию». Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относится к будущему времени. При этом сторонам не должно быть известно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия». (Постановление ФАС СКО от 07.10.2003 № Ф08-3832/03)
«…поскольку от их воли данное условие не может зависеть в силу пункта 3 статьи 157 ГК РФ и в зависимости от последующего поведения сторон оно может быть признано (судом) наступившим или ненаступившим». (Постановление ФАС ДО от 11.11.2002 № Ф03-А73/02-1/2369)
В других случаях суды признают условием действия сторон сделки. Например,
1. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.1998 № 936/97 (в качестве условия в договоре поручительства установлено «Договор будет иметь силу и являться обязательным для сторон, если общий срок кредитного договора с учетом возможного продления будет составлять не менее полутора лет», при том, что сторона по договору поручительства является стороной по указанному кредитному договору.)
2. Постановление ФАС ПО от 23-25.07.2002 № А06-685-16/2002 (в качестве отменительного условия в договоре установлена просрочка платежей по договору более, чем на 1 месяц).
В соответствии с п. 3 ст. 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Таким образом, в случае, если в рассматриваемой ситуации, какая-либо из сторон альтернативной сделки, умышленно препятствует одновременной государственной регистрации всех договоров цепочки, такое условие могло бы быть признано наступившим. (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 апреля 1997г. № 129/97)
Остается разрешить основной вопрос, является ли условие об одновременной регистрации всех договоров цепочки отменительным или отлагательным условием, о которых говорит статья 157 ГК РФ?
Рассматриваемое нами условие об одновременной регистрации всех договоров купли-продажи из цепочки альтернативных сделок не может быть признано отменительным условием, так как до государственной регистрации правоотношения по сделке не возникают, следовательно, нечего отменять.
С другой стороны, возможно было бы рассматривать такое условие как отлагательное. Правоотношения сторон по сделке должны возникнуть с момента наступления условия (в нашем случае – одновременной государственной регистрации всех договоров). Однако, пока договор купли-продажи не зарегистрирован, он считается незаключенным, следовательно, ни одно из его положений не действует, в том числе и рассматриваемое нами.
Как было указано выше, не будет являться условием обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки. Государственная регистрация договора по сути является одной из стадий его заключения, это юридический факт, необходимый для начала действия договора, а не одно из условий договора.
Следовательно, по нашему мнению, условие об одновременной государственной регистрации нельзя рассматривать как отменительное или отлагательное условие договора, да и вообще как условие договора.
Основания для отказа в регистрации договора
Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Перечень таких оснований является исчерпывающим, однако условия об отказе в случае непредставления в регистрирующий орган одновременно всех договоров, перечисленных в одном из пунктов договора, подлежащего регистрации, не предусмотрено.
Следовательно, регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации договора в случае представления на регистрацию одного из всех перечисленных в условиях сделки договоров.
Более того, подобное условие договора создает обязанность для регистрирующего органа зарегистрировать договор в соответствии с данным условием, что является недопустимым, так как регистрирующий орган не является участником сделки.
В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Таким образом, рассматриваемое условие не создает обязанности для регистрирующего органа одновременно зарегистрировать все поименованные договоры, а следовательно, оно является нерабочим.
Юридические последствия при незаключении одного из договоров
Представим, что цепочка договоров была подписана, в условия каждого договора включено положение о том, что все договоры данной цепочки должны быть зарегистрированы одновременно. Имеются ли какие-либо средства защиты участников сделки, в случае, если один из договоров не будет зарегистрирован ввиду наличия какого-либо порока?
Пострадавшими в данном случае окажутся лица, являющиеся сторонами по незарегистрированному договору.
Единственной формой защиты таких лиц в данном случае будет расторжение второй заключенной ими сделки.
Например, гражданин А заключил два договора купли-продажи. По одному из них он – продавец квартиры, по другому – покупатель. Если договор на продажу квартиры не был зарегистрирован, он не был исполнен, следовательно, деньги на покупку новой квартиры А не получил. Единственной формой защиты его интересов будет расторжение договора на покупку квартиры.
Основанием для такого расторжения договора можно назвать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. (ст. 451 ГК РФ)
В случае расторжения договора в судебном порядке заинтересованной стороне нужно будет доказать наличие одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Однако, исходя из сложившейся судебной практики, следует, что доказать наличие одновременно всех вышеперечисленных условий крайне сложно, в связи с чем, в большинстве случае в удовлетворении подобных исковых требований отказывают.
Рекомендации
В связи с вышеизложенным, можно сделать следующий вывод:
оговорка об одновременной государственной регистрации всех договоров купли-продажи квартир не обеспечивает правовой защиты интересов лиц, участвующих в альтернативной сделке.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартир, по нашему мнению, также не решит возникшей проблемы, так как предварительный договор заключается в форме основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ), то есть предварительный договор также будет подлежать государственной регистрации [1] , что создаст дополнительные сложности для сторон сделки.
Включение в предварительный договор условия об одновременной регистрации всех основных договоров купли-продажи решит единственную проблему: это условие будет действовать до момента государственной регистрации основных договоров. Однако это не решает вопросов, касающихся защиты прав сторон по сделке в случае, если один из договоров все-таки не будет зарегистрирован, а также не обязывает регистрирующий орган осуществить одновременную регистрацию всех договоров.
По нашему мнению, единственным решением описанной проблемы будет заключение одного многостороннего договора вместо цепочки договоров купли-продажи.
Автор: Владимир Маратович Фокин, адвокат, к. ю. н.,
Руководитель адвокатского кабинета
№ 30, полоса 2.
Гражданское право
Обязательственное право